想買耐震屋 房仲:「25」是關鍵…每10戶只有3戶

想買耐震屋 房仲:「25」是關鍵…每10戶只有3戶

房市示意圖。圖/記者遊智文攝影

花蓮發生大地震,各界關注老屋耐震力問題。早在25年前發生921大地震後,政府修正規範,提高新建物耐震能力。相對來說,屋齡25年可說是房子是否爲「耐震宅」的分水嶺。

住商機構觀察內政部統計,截至去年第4季止,全臺近七成房屋屋齡逾25年,等於921以後房子,10戶僅有3戶。

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住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨建議,全臺尤其首都老屋數量逐年攀升,不過天災並不等人,地方與中央政府急需正視此問題。

住商機構彙整內政部不動產資訊平臺資料,全國房屋稅籍住宅的平均屋齡高達32年,其中若僅看屋齡25年以上住宅,數量也高達635萬4,909宅,佔比達69%。

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其中,僅統計六都與新竹縣市數據,以臺北市平均屋齡達37.6年最高,且屋齡25年以上住宅佔比也達79.2%,佔比位居七都冠軍。

徐佳馨指出,自1999年發生921大地震後,內政部針對建築法中「建築物耐震設計規範」,進行全國性修改,因此屋齡25年以下的新建物件,具更高耐震能力。

不過,觀察全國數據,臺北從首都變爲「古都」,全市每10戶就有近8戶屋齡超過25年,不管是中央或地方政府需正視此問題,否則天災不會等人,若大地震震央發生於大臺北地區,死傷規模之大恐怕將動搖國本。

另觀察數據,七都中屋齡最年輕縣市,則爲新竹縣、新竹市以及桃園市,屋齡25年以上住宅佔比僅約50%、56%、56%,3縣市接近半數住宅較具有耐震能力。

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大家房屋企研公關主任賴志昶分析,桃園市近期重劃區與重大建設議題不斷,吸引建商搶進推案,整體住宅環境新穎。新竹縣市由於科技產業進駐,爲滿足科技新貴住宅需求,不少開發商進場插旗,拉低整體房市屋齡。

賴志昶表示,購屋族羣買房指標不外乎地段與價位,不過臺灣爲地震頻發地區,北部臺北盆地有火山以及土壤液化等問題,民衆購屋前可觀察官方的「土壤液化潛勢查詢系統」等資訊,並選購具有建商品牌、屋齡較新的住宅,以求買屋後能住得安心。

全國、六都與新竹縣市住宅屋齡統計。資料來源/住商不動產

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島島連線數位共伴 海洋永續ESG行動

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3/31島島連線數位共伴啓動說明會,特別邀請產、官、學、ESG企業、基金會與海洋永續相關組織,一同共襄盛舉。圖/主辦單位提供

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全球都在關注減塑減碳、 ESG環境永續議題,身爲馬祖、金門、澎湖的離島哪能置身外,反而在離島觀光的涌入下,如何發起一場島嶼的永續行動,來一趟有責任的旅行變得很重要。是不是有機會讓本島的經驗成爲他島的解方,透過數位成爲跨越海洋的橋樑,一起推動海洋文化環境永續行動,在這樣的起心動念下,於是透過臺灣文創發展基金會所發起的共伴計劃,我們鏈結了離島夥伴凝聚起金馬澎共識,展開了【島島連線數位共伴計劃】這個不可能的任務。

同爲離島的馬祖、澎湖和金門皆面臨一樣的困境,我們將透過金馬澎大連線一起來解決離島痛點。我們將透過【島島連線創生小聚】讓金馬澎凝聚共識和認知,必且建構更有韌性的離島關係人口,透過【島嶼DNA工作坊】模式重新梳理和認識腳下土地的DNA,透過【旅島嶼數位走讀】系統導入來完成馬祖、澎湖和金門的點、線、面文化科技整合,最後透過【海廢旅人永續行動】將馬祖、澎湖和金門的旅人淨灘行動,同步邀請企業ESG行動參加,並且將淨灘後的海廢寶特瓶和海洋廢棄漁具透過回收再造技術,成爲再度回到地方的ESG商品,是不是有機會讓長期離島淨灘居民的帽子和衣服是來自原本這片沙灘的海廢塑膠垃圾所製成,建構永續ESG循環經濟系統讓海廢變海金。

113/3/31的【島島連線數位共伴啓動說明會】特別邀請產、官、學、ESG企業、基金會與海洋永續相關組織,一同共襄盛舉聯盟推動海洋永續行動。現場馬祖、澎湖、金門和富勝紡織設置永續展示攤位,呈現大家於離島現在正發生什麼樣的故事和海洋永續上所做的累積和願景方向,並且透過各島的短講分享離島的過去、現在和未來的永續策略,於午餐更準備來自三個離島的【島嶼味】特色餐盒,爲【島島連線數位共伴計劃】島島聯盟的起手式成功開場。

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過去企業重視EPS財務表現,在全球ESG浪潮下正帶來一連串的創新與變革,從EPS到ESG大企業更需要負起帶頭減塑減碳淨零碳排的責任,更直接衝擊中小企業的ESG供應鏈變化,在這綠色浪潮和全球氣候變遷下,你我生活在這片土地上,能爲地球盡一點心力,從日常減塑減碳和海洋淨灘做起,我們也歡迎你來加入本計劃志工團隊,請用鼓掌的雙手做環保,友善地球,成就一份善的永續循環。

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1、2月開出12張千萬發票!花45元買咖啡中獎 幸運門市一次看

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雲端發票示意圖(圖/吳靜君攝)

財政部今日將公佈2024年1、2月統一發票千萬特別獎、200萬元特獎,據瞭解,該期千萬特別獎「16620962」中獎張數12張;而200萬元特獎中獎號碼「50008017」中獎張數14張。

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幸運兒到7-ELEVEN花45元買咖啡 中千萬大獎

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統一超商(7-ELEVEN)共有1位消費者獲得千萬特別獎、3位獲得2百萬特獎;另外,雲端發票專屬獎則有10位百萬得主。

統一超商統計有1位幸運兒者獲得千萬大獎。該消費者在臺南巿北區的7-ELEVEN北安門市購買45元的CITY CAFE。

還有3位幸運民衆獲得2百萬特獎。一人在臺南巿中西區的7-ELEVEN南醫門市購買35元的甜點;一人在臺北市中正區的7-ELEVEN北捷門市購買163元的麪包、CITY CAFE;一人在新北市三重區的7-ELEVEN天勝門市購買89元的生活用品。

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全家便利商店中獎發票,開出1張千萬特別獎,消費者到獎落「全家」高雄梧州店,花費246元購買髮飾就中了千萬。

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特獎200萬元則開出2張,分別於「全家」鹿港五路店以及位在北投區的新自強店開出,兩位幸運得主皆花費不到200元就將200萬大獎抱回家。

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1-2月幸運之神眷顧萊爾富位於臺北市北投區的「北市北武店」,開出1張特別獎1,000萬元發票,這位幸運兒僅花55元購買1件熱狗與1串合勝小貢丸,就成爲1000萬元大獎的幸運得主。

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01 冷冷清清,白酒行業怎麼了?

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3月15日,第110屆全國糖酒會酒店展在成都開幕。成立於1955年的糖酒會,有着中國食品行業“晴雨表”之稱。

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今年,多位參展的酒企人士反映,今年春糖會氛圍相對平淡。另有媒體報道,今年糖酒會,除錦江賓館、岷山飯店等熱門酒店外,成都酒店普遍好預定,價格較平時漲幅不大。此外,今年糖酒會酒店展的展位價格,整體上也較去年低一些,甚至最後一度出現“甩賣”。

糖酒會的“冷清”,某種程度上正是白酒行業當下的一大寫照。

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2023年,白酒資本市場的情緒不高。有媒體統計,從年初到12月15日,20家A股白酒上市公司裡,一半左右的股價都在下跌。即便是茅臺這樣的A股之王,也僅微漲0.6%。萬得數據顯示,2023年白酒上市公司總市值減少10.13%,蒸發近4384億元。

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中信證券酒類分析師江旭東指出,在前期市場對消費的悲觀情緒影響下,酒企估值總體回落至合理偏低水平。

去年11月,中國酒類流通協會發布通知,由於經銷商、代理商的參展熱情不足,原計劃將於12月中旬舉行的2023杭州國際酒業博覽會延期至2024年5月下旬。

白酒行業究竟怎麼了?

庫存問題,成爲了白酒行業近年來的主要發展障礙。據統計,從2021年開始,上市公司成品酒庫存顯著增長。根據同花順數據,去年前三季度,A股白酒上市公司存貨總額1363.5億元,同比增長12.6%。20家公司,19家存貨增多。

迫於庫存壓力,經銷商開始降價,進行薄利多銷。中國酒業協會發布的《2023中國白酒市場中期研究報告》稱,因經銷商急於變現,部分名酒和二三線品牌市場成交價低於經銷價,價格倒掛現象嚴重。

而庫存積壓的背後,本質上還是白酒銷量不佳。自2016年期,“減產”成爲了行業中的一大關鍵詞。2022年,白酒產量是671.2萬千升,不到2016年的一半。到了2023年,產能進一步顯著下降。行業不斷減產,庫存積壓問題仍然嚴重,反映出來的正是市場消費需求的低迷。

02 向頭部集中,向區域分化

今年春節,白酒的表現可圈可點,也給白酒行業注入了一些信心。

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3月26日,中信證券研報指出,“綜合考慮2024年春節白酒動銷略超預期、節後表現良性、以及酒企當下庫存批價情況,我們預計白酒龍頭企業2024年一季報業績整體平穩。我們預計,高端酒企均將保持雙位數增長;區域酒企分化加劇,動銷優秀的酒企將延續20%以上的快增趨勢;次高端酒企中有望延續靚麗表現、保持業績快速增長。”

正如酒業分析師蔡學飛表示,白酒行業像渠道價格倒掛等情況依舊需要時間去修復,但整體來看,中國酒特別是中國白酒的剛需民生屬性是沒有變化的,畢竟白酒是宴席標配,是禮贈產品的重要組成部分,只是行業在進一步持續分化。

整體來看,白酒行業正呈現龍頭集中、區域分化趨勢。

行業的第一個趨勢是,呈現龍頭集中效應。

過去幾年,儘管行業存在庫存積壓問題,但依然有不少酒企在提價、擴產。

去年底,貴州茅臺旗下系列酒醬香經典、金王子,劍南春旗下水晶劍,捨得酒業旗下品味捨得均宣佈提高出廠價。五糧液則在年初宣佈,第八代五糧液出廠價上調約5%。

此外,根據新京報不完全統計,2022年,至少有貴州茅臺、五糧液、今世緣、山西汾酒、捨得酒業、水井坊、瀘州老窖7家上市白酒企業宣佈實施技改、產能擴建等項目。

一面是頭部酒企順風順水,另一面行業卻正在承壓,經歷週期。

數據顯示,2017年,中國規模以上白酒企業達到1593家,到了2022年,這一數字已經下降至963家,有近四成酒企業從市場中消失。

正如瀘州老窖所理解的:大家一直詬病白酒產能過剩,實際是指低質產能過剩,而有品牌有品質的純糧固態酒產能仍然有更多市場需求。

換言之,行業存在的問題是,“整體產能過剩,優質產能不足”。而實力強勁的酒企,接下來依然有望在行業競爭中拔得頭籌,擁有更多機會。

今世緣就有類似的研判,“現在市場風險比較多,但是我們相信經濟向好的趨勢不會改變。未來的白酒行業可能是20至30家企業集團瓜分最主要的白酒市場份額,我們會保持戰略定力,努力爭先進位。”

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行業的第二個趨勢,是區域分化。

一方面,市場多元化需求,以及經銷商的發展需求,爲區域名酒上升通道提供了基礎。

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業內觀點認爲,儘管區域名酒相較於頭部名酒存在差距,但區域名酒所蘊含的品牌價值、文化價值尚無可取代,它們既有符合本地的口味,也有符合本地的文化認同。特別是頭部名酒的大單品戰略,爲區域名酒的產品特色和價格空間提供了施展機會。

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市場調研顯示,儘管某頭部名酒在河北全系產品銷售額高達50億,但具體到了滄州、張家口等區域市場,叢臺、板城等區域名酒的銷量足以與其分庭抗禮。

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據中金公司調研,宴席正在成爲白酒的主要消費場景之一,約佔白酒行業總收入的40%。縣級和地級市等低線市場的宴席場景主流價位有望從100-300元升級至300元以上,驅動規模增長。

北京卓鵬戰略創始人田卓鵬表示,宴席市場目前還沒有名酒品牌能處於絕對的領先地位。除定位明確的劍南春在全國均有一定市場外,區域性白酒通常是大衆宴席的主流,名酒和高端名酒則是商務宴請的主流。

這也意味着,宴席將成爲區域性白酒破局的重要增長路徑。

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另一方面,在全國名酒的競爭下,區域名酒想要省外攻堅並不容易。

以今世緣爲例,在江蘇省內營收佔比常年維持在九成以上。2023上半年,今世緣的省內營收佔比達92.11%。

在2月5日披露的一份投資者交流紀要中,今世緣提到,公司已經做好了省外3到5年持續投入不盈利的準備,長期還是希望江蘇周邊市場能夠和江蘇一體化。

今世緣在書面回覆中闡釋了公司的全國化戰略打法:“公司明確現階段的全國化就是周邊化,省外市場的開拓中,以環江蘇的山東和長三角爲主,啓動‘再造江蘇’工程,細化聚焦舉措,重點以板塊市場爲基地,梯次開發周邊市場。”

整體來看,國內人均酒精消費支出呈總體增長趨勢,2005年時在200美元上下,但和發達國家相比仍有較大差距。可以想見,中國的酒精消費市場還有很大的增長空間。

外資券商調高目標價 祥碩股價創高躍居高價四哥

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近日有多家外資法人對祥碩目標價上看2,500元以上,均給出買進或優於大盤的評等,目標價介於2,500~2,800元,其中,美商外資券商喊出最高價2,800元;連3日三大法人買超,共145張。

祥碩爲高速介面控制晶片大廠,近來受惠於AI PC熱潮,營運表現亮眼,前2月營收年增率近達六成。

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房地合一稅列報成本 以實際支付價款為準

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民衆買房,常會與建商協商減讓折價,日後出售,在申報房地合一稅時要留意,列報成本應以減價、折讓後的餘額,也就是實際支付價款來申報,以免虛報成本。

財政部高雄國稅局表示,民衆向建商購買房地,自2016年1月1日後取得產權登記,日後出售在辦理房地合一稅申報時,應注意取得成本申報金額是否正確,若簽訂契約後,房地買賣總價款有減價或折讓,應以實際支付價款金額,作爲取得房地的成本。

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國稅局舉例,甲君於2020年3月間向建設公司購買房地,買賣契約書記載房地價款2,500萬元,交屋前甲君要求建商給予減價,雙方協議後減價200萬元,甲君實際支付給建設公司的房地價款爲2,300萬元,買賣契約書雖未重新簽訂,但日後出售該房地,須以取得房地支付成本2,300萬元申報。

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高位套現,“萬達系”百年人壽擬減持低空概念龍頭萬豐奧威,或套現1.5億

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今年股價“起飛”大漲230%之後,“低空經濟”概念股萬豐奧威(002085.SZ)二股東百年人壽保險股份有限公司(下稱“百年人壽”)開始籌劃高位套現。

3月31日晚間,萬豐奧威公告稱,百年人壽計劃自公告披露之日起15個交易日後的一個月內以集中競價交易方式減持不超過900萬股,即不超過總股本的0.42%。按照4月1日最新收盤價16.26元/股計算,這部分股份市值約1.46億元。受減持利空影響,今日萬豐奧威跌3.79%。

對於償付能力“亮紅燈”、流動性承壓、陷入資不抵債困局的百年人壽而言,資金迴流或許能夠暫緩其壓力。業內人士分析,這也是百年人壽選擇此時減持的主要原因。

不過,對於中小投資者而言,機構投資者的高位套現、獲利了結,無疑也會增加個股的波動性。但也有保險業內人士直言,“機構投資者參與二級市場也要考慮投資回報和擇時擇機變現,況且百年人壽並不是快進快出的短線操作,股份也拿了很多年。”

針對減持事宜,藍鯨財經記者聯繫到百年人壽相關負責人,截至發稿,公司並未做出迴應。

作者|藍鯨財經 李丹萍

百年人壽減持套現“補血”

回溯來看,2015年,百年人壽首次出現在萬豐奧威十大股東中,彼時百年人壽通過集中競價方式累計買入萬豐奧威4291.09萬股,佔公司總股本的5%,達到舉牌線。此後,百年人壽陸續增持,成爲第二大股東。從早年舉牌至今,百年人壽已經“拿牌”超8年。

據公告,當前百年人壽合計持有萬豐奧威約1.88億股,佔公司總股本比例8.87%。按最新收盤價計算,對應市值30.57億元。

作爲一家以汽車金屬部件輕量化產業和通航飛機制造產業爲主要業務的公司,萬豐奧威產業定位“大交通”領域,佈局“汽車輕量化+低空經濟”雙主業。公司今年股價大漲主要受“低空經濟”概念驅動。

藍鯨財經記者統計,年初至4月1日,萬豐奧威累計漲幅高達230%,主要集中在2月以來。

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2月5日,萬豐奧威公告,其子公司萬豐飛機工業有限公司與戰略合作方擬共同成立合資公司,將在電動垂直起降飛行器(eVTOL)領域開展深度合作。

周萬來盼推動國會擴建 總務處研擬後向韓國瑜報告

2月6日,萬豐奧威股價開始明顯上漲,當天公司股價跳空高開漲停,後續多個交易日漲停。公司股價從2月5日的4.7元/股漲至4月1日的16.26元/股,最新市值345.2億元。期間,萬豐奧威多次就股價異動發佈風險提示。

針對此次減持原因,萬豐奧威公告稱是“根據百年人壽資產配置需求和相關投資決策”。據披露,百年人壽此次計劃減持的股份系此前通過大宗交易方式取得。

若減持到位,按照萬豐奧威4月1日收盤價16.26元/股計算,百年人壽能夠成功套現1.46億元左右,仍爲萬豐奧威第二大股東。

經營陷困境,已資不抵債

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反觀百年人壽,公司經營層面遇到較大困難,償付能力逼近監管“紅線”,從可查的業績數據來看,截至2023年1季度末,公司淨資產-4.2億元,已經資不抵債。

一位保險機構高管曾向藍鯨財經記者評價道,百年人壽在民營股東主導期間實施了較爲激進的產品策略,保費規模快速提升,但業務結構和價值並不是很好,投資端也有一些期限錯配和風險項目,疊加房地產行業下行以及市場行情走低,投資端爆雷,以至業績承壓。

回溯來看,成立於2009年的百年人壽,初始股東包括大連地方國資、國電電力、東方資管、華信信託等多家機構。2014年至2015年,萬達集團通過接盤國電電力、遼寧時代萬恆等公司轉讓的股權,逐步增持百年人壽,成爲該公司持股11.55%的第一大股東。

新股東萬達到來後,2015年,百年人壽扭虧爲盈,並連續7年盈利,2015年至2021年分別實現淨利潤0.32億元、2.04億元、3.51億元、6.86億元、2.23億元、8.02億元以及5.88億元。

但在2022年,百年人壽大幅淨虧損27.1億元,淨資產也由上年末的81.66億元降至年末的3.23億元。2023年一季度,公司淨虧損10.5億元,且資不抵債,淨資產爲-4.2億元,風險綜合評級連續多季度爲C類,償付能力不達標。

這也是百年人壽披露的最後一份季度償付能力報告。去年至今,該公司已經連續四個季度未披露償付能力報告,外界也無從知曉其最新經營情況。

百年人壽現有股東中,大多數股東所持股權處於被質押或凍結狀態,佔比近8成,公司也未能從萬達和銀泰之間的股權糾葛中脫身。

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不過,百年人壽已經在推進風險處置工作。去年11月,金融監管總局大連監管局覈准王新浩百年人壽董事長及董事的任職資格。王新浩此前爲浦發銀行副行長,從銀行業跨界來到保險業。

業內人士指出,王新浩此前曾任浦發銀行大連分行行長,在大連金融業深耕多年,此番出任董事長,主要任務就包括幫助百年人壽推進風險化解,從根本上解決困擾發展的公司治理問題,進行價值轉型。

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藍鯨財經記者從業內瞭解的情況來看,百年人壽有可能會通過大連地方國資參與以及市場化處置手段,共同推進風險化解工作。

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內容聯絡:13161413759

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*本站財經智庫原創文章轉載需經授權。本文不構成投資決策。

出品|本站財經智庫

編輯|許媛媛 主編|楊澤宇

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60S要點速讀:

1.關於保障房到底應該覆蓋全國多少家庭,我認爲大城市50%家庭應當能夠享受保障房。但是開發面積就不一定能佔50%了。因爲保障房面積小,商品房有可能面積大。另外,國企央企要退出競爭性的房地產領域,迴歸保障房建設。

2.如果爲了減少公攤面積,把樓道弄得很窄,一樓也沒有門廳,再回到30年前蓋房子的狀態,居民不會滿意。合理的公攤是需要的,但也不要放得太大。我更希望未來在房產證上標清楚,建築面積多少、使用面積是多少。

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以下爲訪談精編:

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1、應該讓大城市一半家庭享受保障房

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這些年我看到了很多房企活躍在商品房市場。但是真正大規模建保障房的企業很少。保障房的缺失,造成老百姓對於住房不滿。一看到商品房價格這麼高,一想自己收入什麼時候能買起房?再聽專家一說收入房價比,就有氣。他以爲自己只能買商品房,不知道能夠享受保障房的優惠。

有人說建保障房沒有錢,誰說沒有錢?國家可以出錢建保障房,再通過賣或者租從市場上收回來,過去我們就是這麼做的。30年前我到中房公司工作時,那時候國家計委每年都要給央企房地產開發撥付資金,這些資金通過建設銀行分到各地中房公司。企業每年按照計劃指標去拿資金、搞建設。但是後來這些中央出資慢慢就沒有了。我們要爲保障房建設呼籲,仍應該由國家出資和地方財政出資,加上社保、保險、信託與銀行貸款共同參與,由國企和央企來規劃建設。現在需要大規模地建設保障房。

保障房不含土地出讓金,雖然地方政府收不着地錢,但是它同樣拉動鋼鐵和建築業,以及家居、傢俱、電器等相關產業。我一直在呼籲,要設立住房雙軌制,把保障房建設當作重要制度來完善。關於保障房到底應該覆蓋全國多少家庭?我認爲大城市50%的家庭應當能夠享受到保障房,中小城市地價房價本來不高的,可以採取別的方式給低收入家庭補貼。但談到大城市的開發面積就不一定要佔50%了,因爲保障房面積小,商品房有可能面積大。同時我不斷呼籲,國企央企要退出競爭性的房地產領域,迴歸保障房建設,履行他們本來應當履行的公共服務職能。

2、保障房建設刻不容緩

孟曉蘇:保障房建設刻不容緩,不能逼着老百姓去買商品房(來源:C位觀察)

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現在中低收入家庭需要購買產權房的,一定要讓他們去買商品房嗎?爲什麼不大力推動保障房建設,讓中等收入或以下的居民有選擇保障房的權利呢?我近年一直在呼籲,要趕快恢復保障房建設。我們爲什麼在房地產調控中老出現失誤?就是因爲多年缺乏保障房建設,讓低收入家庭面對着高價的商品房市場,然後就忙着去打壓商品房價格,打壓房價又妨礙到商品房市場的發展。

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對於有購買房屋願望的居民,你得區別他是不是低收入羣體。如果是高收入階層,他們自然會在市場信心建立起之後去購買商品房。現在政策所推動的就是中等以上收入人羣購房。但是對於低收入羣體,不要去鼓勵他們去“救樓市”,而要藉機會推動房地產開發結構轉型,就是大力推動保障房建設。

孟曉蘇:新加坡的組屋模式很好,但是我們還可以改進(來源:C位觀察)

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我多次推薦過新加坡保障房模式,但我並不主張完全照搬。新加坡保障房覆蓋了80%以上的居民家庭,普通家庭都知道排到幾後年就能有自己的保障房,這樣他們就會對未來生活有信心有規劃。

新加坡和我國不同的是,它的保障房和商品房永遠不能並軌,因爲它國家小土地少。我們過去房改時規定,房改房五年之後補交了土地出讓金,就可以和商品房並軌。當年用優惠價格買房的老職工,房屋進入商品市場後價格漲到了幾百萬,在北上廣深甚至漲到上千萬了。是房改使普通人家成了千萬富翁。我們爲什麼不能讓今後的“新市民”與年輕人“新家庭”,再享受一次房改政策的優惠呢?

孟曉蘇:關注公攤本質上是因爲收入不高,需要多建保障房(來源:C位觀察)

還是要進一步監督住房質量。我不希望因對指責公攤面積呼聲太高而改變住房設計規範。居民關注公攤的原因是什麼呢?還是因爲需要質優價廉的房屋,收入不高的人羣需要保障房。未來在房產證上標註清楚就可以了,建築面積多少、使用面積是多少。如果爲了減少公攤面積而把樓道弄得很窄、牆體弄得挺薄、門廳與樓梯狹小,再回到30年前蓋房子的狀態,居民不會滿意。

孟曉蘇:如果小區停車場算了公攤,停車費收入應該歸業主所有(來源:C位觀察)

合理的公攤是需要的,但也不要能面積太大。要特別說明的是,凡是公攤過的小區物業資產,都是屬於業主共同所有,包括車位、地下車庫、服務用房等等。如果把這些物業資產出租出去,租金收入、廣告費收入要歸業主集體享有。可以把它分配給業主,也可以明打明算地補充物業費,算是業主交的物業費的一部分,可不能讓物業管理公司白拿走了,拿走是違法行爲。

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3、房地產預售制需要改進

孟曉蘇:房地產預售制需要改進(來源:C位觀察)

房屋預售制是可以研究的事情。因爲我們的預售制和其它國家的預售制不太一樣,並沒有把人家正常的預售制學過來。我知道一些國家的預售只是交定金,只要開發企業把預售房屋數量湊夠了,銀行就另外給開發企業發放貸款。這時候購房居民並沒有發生對銀行的借款,不承擔銀行貸款利息。等到房屋達到了驗收標準的時候,購房者纔去付款與承擔銀行貸款。

採用這種做法的原因是銀行對開發企業有足夠的支持。其實銀行是最願意貸給房地產企業的,它有看得見的房屋實物。現在我們鎖做的預售制,是把購房居民首付款與銀行貸款都收到開發企業賬戶,由購房居民來承擔銀行貸款與利息。

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這是因爲在很長時間裡銀行不支持房地產開發,被規定爲“資金不得流向房地產”。所以開發企業就得靠居民的首付款和居民銀行貸款來建房。這就出現被人詬病的問題了。我國預售制度應該繼續改進。如果能夠讓開發企業能夠得到銀行資金的足夠支持,預售制度就變成購房居民只需要支付定金,其餘部分先不交,等到房屋驗收後再交,那就更加合理了。

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目前的預售制也能夠繼續運行。這就需要在預售後加強對於資金的監管,除了現在的政府監管以外,還應當有業主委託機構介入。現在沒有業主監管,有的開發企業一旦監管不嚴就把資金挪到別的項目;也有的監管機構管得不對路,不是爲了保交樓,而是爲了別的“維穩”目的,就把資金管得太緊,影響到項目正常建設。現有的預售制度並不是一個壞制度,可以在這個現有基礎上再進一步改進。

孟曉蘇:因爲缺少保障房,城市打工的年輕人不得不住城中村(來源:C位觀察)

因爲現在保障房建得少,所以很多年輕人選擇租住城中村的房子。有的城市一半以上的打工人員都住在農民建的城中村裡。那個地方租金便宜是因爲房屋不含地價。所以說,農民羣衆對城市發展做的貢獻太大了。他們以自己的土地建造了全世界最大的廉價屋村,租給這些城市的新市民,由此創造了城市繁榮,也使這些農民獲得財產性收入。我們應該向農民學習,用城中村的土地或其它農村建設用地來建設保障性租賃房。

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魯迅《再論雷峰塔的倒掉》中有這麼一段,“我們中國的許多人……——大抵患有一種‘十景病’,至少是‘八景病’,沉重起來的時候大概在清朝。凡看一部縣誌,這一縣往往有十景或八景,如‘遠村明月’、‘蕭寺清鍾’、‘古池好水’之類。而且,‘十’字形的病菌,似乎已經侵入血管,流佈全身……點心有十樣錦,菜有十碗,音樂有十番,閻羅有十殿,藥有十全大補,猜拳有全福手福手全,連人的劣跡或罪狀,宣佈起來也大抵是十條,彷彿犯了九條的時候總不肯歇手。”

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如果魯迅先生活到今天,他會發現,湊夠九樣十樣這毛病,不僅僅中國有,全世界都有。歲末年初,不僅僅中國的券商,國際投行高盛摩根斯坦利也都出了十大預測之類的報告。

2023年初,某國內大行出了一個經濟和股市的10大預測,結果是全錯,本該正經的研究報告上了娛樂頭條。雖然如此,你可以質疑大行研究員的道德操守,但顯然他們跟蠢這個詞相關性不大。只能說預測這個事情,就像軍事裡面的防空作戰,“防空防空,十防九空”。

用經濟預測是否準確來判斷經濟預測的質量,是一種娛樂化的傾向。所謂的預測報告,本質上是在告訴你,在目前所能蒐集到的信息背景下,線性外推下未來最可能發生的事件。簡單說,這種預測報告不可能語出驚人,他反應的是市場最大限度的一致預期,代表了大多數人預測的最大公約數。

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投資需要預測,交易則不需要。投資,你當然要對你投的東西有一個合理的預期,你需要預測。但交易不需要,你要的是根據可能發生的情況提前做好預案。所以,真正走出來的交易員從來都不會痛苦,也不累。

我們也對2024年的經濟和股市做出了一些預測,湊成了10個猜想,盲人摸象,供大家在設計交易策略時做參考。

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01 美債問題發酵,全球將是通脹環境

狼來了喊了很多年,以至於到現在人們都不信了。

帝國的崩潰,始於財政。

歷史上美國絕大部分年份財政都是赤字的。當然,赤字財政是全球性的,畢竟,信用貨幣體系下,財政赤字是宏觀調控的一個手段。

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可進入21世紀之後,美國的財政收入和支出之間的差距呈現出了逐漸拉大的趨勢。疫情期間,美國財政折騰出了年化高達5萬億美元的赤字記錄。最近有所收斂,但還是以每年2萬億美元的速度在增加。

跟赤字對應的是政府債務的總額節節上漲。2000年世紀之交,美國的政府債務總額大約在5.3萬億美元左右,當時對應的GDP是14萬億美元,政府債務與GDP的比值是37%,算是相當的剋制。隨後美利堅就走上了放飛自我的歷程,2005年這個比值上升到50%,2017年邁過100%,到最新的2023Q3,這個值是142%。

按照西方經濟學的理論,政府債務與GDP的比值,正常不應該超過60%。現在這個情況,西方經濟學和美國財政,高低得死一個。

實際上,不只是美國,大家都有債務問題。解決債務問題最好的辦法,就是通脹。這可能是國際經濟中大家唯一的共識了。

既然是通脹環境的概率大,那就儘量不要去做空大宗商品。包括黃金、銅。衡量原油價格的金油比也到了高位,但這次黃金顯然很難被壓下去,那就只能委屈原油繼續漲漲了。

02 美國股市開始進入震盪

樹肯定長不到天上去。

股市的總市值跟GDP,正常情況下應該有一個合理的比例。2001年,巴菲特在《財富》雜誌的一篇文章中表示,股市總市值與GNP的比值,在70%-80%時買入比較好,在100%時屬於估值合理,當超過200%時就屬於“玩火自焚”。如果我們用GDP代替GNP,美股早就進入玩火自焚階段了。而且無論用哪種口徑的市值來計算,2023年美股巴菲特指標的值,都要在200%以上。

雖然絕大部分券商研究員還是非常看好2024年的美股,認爲美聯儲降息加上大選,美股上漲是個大概率。這些都改變不了一個事實,那就是美股實際上已經開始進入龐氏階段,隨時都有可能來一個50%幅度的大調整,將這個總市值與GDP的比值再次拉到100%左右。

03 中國經濟會不會太好,但比2023年好

如果我們相信經濟週期存在的話,當前有一個壞消息和一個好消息。

壞消息是無論是50-60年的康波週期還是18年的庫茲涅茨週期以及10年的朱格拉週期,底部的低點都指向2025年。也就是說,泰山壓頂,不要做無所謂的抵抗,躺平接受就好了。

好消息是從2025年開始,三大週期向上,尤其是康波週期,會帶來一波直到2055年的三十年大繁榮,而且這一波向上週期所能創造的財富,是過去五次康波週期的總和。

從最小的週期單位基欽週期來看,2024年的經濟相對2023年有一個小幅的反彈,雖然不大,但確實會有所改善,只是預期不要太高就是了。

大家都關心的房地產,現在再多的政策也很難拉住向下的繮繩,但是2025年之後,市場自己就會起來的,這就是經濟週期。

04 產業資本繼續高歌猛進,金融資本休養生息

最近特別流行一句話,“2019年是過去十年最差的一年,也是未來十年最好的一年”,的確說出了很多人的心聲。

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情緒歸情緒,問題還是得面對。有句話說的好,人生在世,本就是各自下雪,各有各的隱晦和皎潔。

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一代版本一代神,代代都有大紅神。承認屬於自己的時代過去了,是解決問題的開始。

資本也分成兩大分類,產業資本和金融資本。過去的四十年,產業資本和金融資本攜手前行,大家都有美好的未來。但當所有低窪都被填平,經濟增長開始進入攻堅階段之後,首先甩下來的就是金融資本。早在2018年6月份的陸家嘴論壇上,有位領導公開表示,“收益率超過6%就要打問號,超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。”

我們從信託產品的預期收益率看,從2008年一直到2020年,產品收益率超過8%是一個非常普遍的現象。這兩年各種P2P、信託公司爆雷,跟高收益率帶來的龐氏脫不了關係。或者說,產業資本撐不住這麼高的資金成本,只能金融資本關起門來自己跟自己玩,對,龐氏也是這麼定義的。

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早在公元前81年的鹽鐵辯論上,中國古代封建社會就奠定了“重農抑商”的基本國策,這個政策的遺存就是,直到今天我們還經常聽到所謂戲子是下九流的說法。

很多朋友會摸不着頭腦,唱戲的先不論,下九流裡面還有理髮的、走街串巷賣些針頭線腦的,他們又招誰惹誰了?

這其實是生產力決定生產關係的一種體現。古代社會的生產力水平,決定了全脫產從事服務業的人不能太多,這個寶貴的名額要導在最有用的方向上。由於消費者剩餘很少,在供給軍隊和政府官員這些關鍵機構之後,已經所剩無幾,勢必要壓縮三產也就是服務人員的規模。這就是士農工商的排序,還有下九流都是底層服務人員的由來。

現代社會生產力相對古代社會自然是有了質的飛躍,這是我們今天服務業繁榮的根本,社會也不需要把服務業打入另冊。

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現代社會的重農抑商政策,就是鼓勵產業資本,適當限制金融資本。所以我們看過去幾年跟金融資本相關的行業,都不是太好,比如房地產、比如互聯網,再比如教培。但另一方面,產業資本卻在高歌猛進,受益於國產替代,半導體行業從2019年開始那就是繁花似錦,2020年開始新能源汽車、光伏、鋰電、風電這些新能源品類原地起飛。

中國製造業更是在2023年邁上了一個新臺階,汽車出口量超過日本成爲世界第一大出口國。而且,這其中新能源的出口量還不到四分之一,真正的卷王比亞迪還沒開始發力。

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2024年,真正有全球競爭力的產業資本還在不斷擴大自己的邊界,尤其是半導體和新能源。金融資本需要做的,只能是等待,只有產業資本把蛋糕做大,金融資本纔有縱橫捭闔的基礎。

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跟產業資本的強勢相對應的,是熱度居高不下的胖東來現象。本質上這不涉及老闆個人的道德觀評判,他實際上代表了產業資本的要求,那就是一個工業化社會,人與人之間的收入不可能差別太大。當年的日本,曾經有過共同富裕50年,一億總中流的時代,美國1950-1970年之間,也出現過工人的黃金時代,本質上都是社會基礎是以製造業爲基礎的產業資本經濟的體現。

05 內循環成爲經濟增長髮動機,對應經濟從投資型社會向消費型社會轉型

經濟學科班出身的朋友在國際貿易課程上都會學到一個模型,那就是貿易品-非貿易品模型。這個模型告訴我們這麼一個現象,一個國家可以分成貿易品和非貿易品兩個部門,貿易品就是那些可以全球貿易的產品,比如大宗商品,工業製成品等,遵循一價定律,全球競爭。

非貿易品是那些無法全球交易的產品,主要是服務,比如餐飲旅遊演出等社會服務業。由於貿易品部門的生產效率是全球化的,所以要天然高於非貿易部門,但是由於勞動力是自由流動的,所以工資反而是均等的。

這個模型可以很好的說明外循環的結果。

外循環經濟最利好的是東南沿海,這是地理條件造成的。外循環經濟,兩頭在外,投資就成了增長的發動機。因爲全球需求帶來的高效率,出口企業收入增長很快,相關的服務業收入也跟着水漲船高。同時兩頭在外的格局,決定了外循環特別容易受到輸入型通脹的影響,當美元供給的增幅超過全世界的承受能力時,相關地區很容易跟着一同走進滯漲的狀態。

與之相對的是內循環。內循環走的是自產自銷的路子,消費目標羣體是當地人,潛力有限,天生沒有投資的動力。內循環利好的是包括東北在內的北方復興。

2023年有一個非常奇怪的現象,就是沒有人再提“投資不過山海關”了。爲什麼呢?因爲問題大家都有,以前是外循環經濟主導,問題被髮展掩蓋了。當外循環的大浪過去,早早準備好褲衩的東北突然就顯得那麼的眉清目秀起來。

2023年火的淄博和哈爾濱兩個地區,是內循環經濟復甦的根本體現。

2024年外循環即使有起色,大概率也是個迴光返照。窮則關稅壁壘,達則自由貿易。中國製造業皇冠上的明珠,都快被薅禿了。美國已經明擺着封閉了汽車和通訊市場,下一個估計就輪到歐洲了。

外循環的未來是一帶一路,但這是一個慢變量。

2024年我們還將見證更多的網紅旅遊地的出現,就看誰能接得住這潑天的富貴了。

跟很多人理解的不太一樣,這並不是經濟下行消費降級,而是性價比的勝利,是消費升級。畢竟哈爾濱玩5天,來回機票加上吃住,只需要3000。這個錢你去三亞,連住宿都不夠。

06 中國股市底部擡升,空翻多

2024年已經過去兩週了,這市場,一聲嘆息。

這個時候又有人討論起國運線來了。上證指數的20年線,被稱爲國運線。

上一個跌破國運線的例子是1997年的日本,日經指數在1997年跌破20年線,1999年大漲37%又站上20年線,可短暫的繁榮之後就是長期的沉淪,下一次站上20年線要到2013年了。

從日本的案例看,跌破國運線之後,恢復需要的時間很長。

這正是市場擔心的地方。

先不管國運線這東西是不是玄學,我們就問自己一個問題,現在的中國跟90年代末的日本,有可比性麼?

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中國古代宮廷建築,遵從“左祖右社”,其內在的含義是,國之大事,在祀與戎。這兩樣東西,二戰後的日本有麼?

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遍地南方小土豆的哈爾濱,最近參觀的一個熱點是731部隊遺址展覽館。

上面這張圖是展覽館的出口,走的時候講解員會說:別回頭,向前走,出口有光,有人間煙火,有國泰民安。別忘記,來時路,有民族苦難,有國仇家恨。

這是一個國運向下的民族幹出來的事麼?

最近大家還發現一個有意思的事,就是那個流浪16年的留美物理博士成爲了熱點。這顯然跟我們以前感受的氣氛完全格格不入,不是應潤盡潤麼?實際上,這是一個風向標,代表着反向潤回的開始。

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上證指數20年線,對應着大概2900點左右。

不用擔心,現在這個點位就是底了。

07 新能源汽車會有超額收益

在房地產之後,誰能扛起拉動經濟引擎的大旗呢?

有且只有新能源汽車,傳統的油車也不行。

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很多人瞧不上搞基建這種簡單粗暴的拉動經濟的增長方式,殊不知,這是營養過剩的煩惱。我們都知道美國基建差,但是爲什麼他們不搞基建呢?不是不想,是不能,因爲他們的基建能力沒有了,強上要麼是通脹,要麼就是帶動中國的出口。

中國刺激消費,也不能選油車,因爲核心產業鏈不在本土企業手裡。燃油車的繁榮,利好歐洲和日本經濟,老大難的上游基礎製造能力,典型的如機牀和機器人,就永遠起不來,因爲下游沒有市場。

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要說房地產也是地地道道的內循環,當然地產時代過去了。

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新能源汽車時代,中國有全產業鏈,可以從頭吃到腳,並且提供衆多的高薪崗位。

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以日本爲例,根據日本汽車工業協會的統計,2020年日本共有汽車從業人員552萬人,佔全國就業人口的8.3%。這其中大部分都是年薪30萬人民幣以上的高薪人士。目前日本本土汽車產能大概800萬輛,海外汽車產能1700萬輛,基本相當於當下中國汽車行業的年銷量。

這幾年進入就業市場的畢業生就感受的非常明顯,比亞迪2022年招聘1.5萬應屆生,2023年3.18萬人,很多專業點擊就送,爲原本高度內卷的就業市場增添了一抹久違的溫暖。

2023年的新能源汽車上市公司,公募重點持倉的表現都不太好。

2023年我們發過一篇文章《3.5萬億的特斯拉VS7000億的比亞迪》,結果現在比亞迪現在連6000億都不到了。

我們的觀點不變,比亞迪是極少數市值可以超過貴州茅臺的標的,市值是可以看到3萬億的。

原因就是比亞迪是目前中國極少數具備全球競爭力的企業,估值至少應該對標的是特斯拉,雖然23年4季度特斯拉純電銷量被比亞迪反超之後,馬斯克開始強調特斯拉是一個AI和機器人公司,而不是一家汽車製造廠。

這個邏輯理解起來不復雜。假如你是一個全球性的資本,要做全球資本配置。從安全的角度,你肯定首先要做的跟指數,配龍頭。現在讓你全世界挑,你能選哪個?

全球資產配置,國際龍頭的需求方是全球資本,考驗公司的只有自己身上國際龍頭的名頭是不是實至名歸。

08 食品飲料和醫藥還是難有行情

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有句話是這麼評價公募基金持倉的,大消費的高地上白酒和醫藥屹立不倒,可成長的陣地上一直是人來人往。

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爲什麼說難有行情呢,因爲這倆行業作爲公募的重點持倉,佔比基本上沒有大幅提升的可能了。根據公募的公開數據,2023年3季度,食品飲料的佔比大約爲13.8%,醫藥爲12.7%,按照歷史規律,公募持倉中一個行業的佔比的高限大約在16%左右,而且,一般超過10%之後,行業就很難有α行情,也就是隻能跟着大盤漲跌了。

我們看好2024年的大盤,但是對這兩個行業,我們覺得意義不大。上方套牢盤太重,關鍵除了防守之外,也講不出新的故事。

我們還可以想象這麼一個問題,假如,我是說假如,未來2-3年有一波牛市,龍頭會是白酒和醫藥這兩個大消費麼,想想都不可能啊。大消費天生就沒有講故事的能力。

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09 鋰電和光伏築底,氫能可能有機會

同樣是公募重倉,電力設備行業值得大家去重點挖掘。

因爲電力設備行業屬於成長型週期,總體走勢是向上的。

從鋰電的角度看,下游新能源汽車雖然從0到1的時間已經過去了,但行業增速猶在。按照財通證券電新行業組的數據,2023年前11個月世界主要的鋰電池供應商的同比增速都是正的,上榜品牌最低的增速也超過10%,龍頭寧德時代裝機容量增速高達48.3%。

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鋰電池當前的問題主要在於股價遠遠的跑到了基本面前面,曾經有券商給出了寧德時代到2040年的盈利預測,並不是因爲券商蠢,而是券商嘗試用搞笑的方式提醒投資者,這公司股價高了。

鋰電池細分行業中,下游是消費電子的公司可能會先見底,畢竟這些公司當年股價飛的並不高,比如蔚藍鋰芯,還有北交所的長虹能源。下游是汽車的動力鋰電池行業,尋底過程可能要長一些,畢竟行業增速還在下行中,而且過去幾年過得不錯,缺乏內卷的動力,新概念半固態和固態電池更是遙遙無期。

光伏的問題更大。

2020年這一波光伏大行情來自於實現了平價上網的實現。按照能源局的數據,2018年的時候,全國光伏上網電價爲0.86元每度,煤電平均上網電價0.37元每度,到了2020年,自然條件最好的Ⅰ類地區,光伏上網電價已經降到了0.35元每度,光伏實現了煤光平價,這是一個歷史性的突破,值得一波大漲。

但下一個門檻目前看來是非常渺茫。行業需要在2020年實現與煤電平價之後,進一步實現光伏+儲能的成本與煤電平價,徹底擺脫併網約束,這一條路帶來的結果就是電價越來越低,打開發電量需求的增速天花板。

如果這條路打不通,那光伏未來的結果就只有一個,新增裝機容量的增速與發電量需求增速持平,也就是5%的年增速,成爲完完全全的公用事業,2020年之前的電力設備研究員對此那是相當有體會。

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氫能倒是可能有機會。

因爲根據國家氫能發展規劃,到2025年實現燃料電池汽車5萬輛,截至2023年底,中國燃料電池汽車保有量還不到1.7萬輛,假設未來兩年翻倍增長,大約分別是1.2、2.4萬輛,累計保有量才達到5.4萬輛,剛剛完成保有量規劃。

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最新的催化劑是中央補貼的下發,氫能補貼由中央獎勵和地方補貼構成,進入2024年之後,各地中央獎勵陸續下發,會帶動各地配套資金的加速落實。

10 高股息策略失效、小市值和北交所主題繼續有效

截至2024年前兩週,市場表現最好的還是高股息策略,連小盤股都熄火了。

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高股息策略總體上是一個大金融和傳統能源爲主的防守策略。

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我們用單純的高股息策略做了一次回測,起點選在2019年,從過去4年的數據看,高股息策略是跑贏滬深300的。但這個結果具有很大的迷惑性,我們從陰影部分所代表的超額收益就可以看到。從2019年開始,一直到2023年4月份,高股息策略才跑贏了滬深300。2021年2月份,高股息策略跑輸指數60個百分點。要是基金經理這麼配,早就下崗了。

高股息策略收益率的來源還是行業分佈。高股息策略的基礎是大金融和能源,也就是傳統的銀行和煤炭。從月度數據看,高股息策略在4月份和11月份表現比較好,明顯跑贏的時間就出現在這兩個月份。

高股息策略本質上跟國運線是對衝的,如果上證指數空翻多,那漲得最多的一定不是高股息策略。

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相反,小市值和北交所在2024年還會繼續有效。

在A股,小市值策略長期看是有效的。假如起點定在了2016年,到今天年化收益率在10%左右。

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歷史上,小市值策略在2017年之前非常有效,可以說,小市值策略的絕大部分收益,都是在2017年之前取得的。如果不考慮2017、2018兩年的回撤,小市值策略在2019年之後也表現的可圈可點。

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A股市場小市值策略的收益率來源一直都是個謎。美股市場這個策略長期也是有效的,美國的教科書給的解釋是小市值公司風險高,需要高的收益率做補償。

實際根據我們這麼多年的觀察,小盤股賺的是技術分析的錢。歷史數據證明,A股裡面最無效的,就是純看線的技術分析。技術分析虧的錢,就是小市值策略的收益來源。怎麼理解呢?小市值這個池子,就像一個裝滿螃蟹的桶,總有幾隻爬在上面看上去要逃走了,但最後還是要被其他螃蟹拽回來。小市值策略就是每次都選最底部的螃蟹,把爬到上面的螃蟹踢掉。結果就是,雖然桶裡的螃蟹數量不變,但小市值策略都能有螃蟹爬出來,這些爬出來的螃蟹就是收益率的來源。

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2019年以來的小市值策略,也證明了這一點。理論上,小市值策略長期有效之後,必然帶來小市值公司市值和估值的提升,但實際並沒有,原因就是最低的這10%市值的公司,有多少漲出去,就有多少跌回來,像一個空間固定的黑洞。

小市值策略有效的期間,反轉因子也同樣有效。相反的,當大市值策略有效的時期,動量因子也往往有效。也就是說,小市值策略靠的是騙線,而大市值策略靠的是看線,絕大部分散戶都搞反了。

2016年之前,小市值策略收益率驚人,原因是除了技術分析的錢,還有上市公司的殼價值。2017年開始,註冊制上強度,當年IPO數量437家,而過去正常年份只有100-200家左右,首先打崩了殼價值,再加上漂亮50行情啓動,增量資金去了大盤股,造成了2017、2018兩年每年超過20%的回撤。2019年開始至今的小市值行情,就是我們現在看到的,賺的正常的技術分析的錢,年化大約在16%左右。

2024年大概率上,IPO會收緊,滬深兩市動態平衡,出多少進多少,小市值策略除了基本的技術分析的錢之外,還能賺到殼價值提升的收益。至於北交所,新的IPO大部分會在這個市場進行,上市公司質量提升,市值和估值會對標主板,還有很大的空間,同時新場子沒有什麼套牢盤,沒有老場子的各種老問題,雖然年初以來北證50的跌幅最大,但機會顯然也更大。

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